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房地产行业偷逃税现象分析及应对措施(一)
一、房地产业偷逃税的主要手段
（一）利用“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征营业税；对其取得的征地补偿费亦不征收土地增值税”的相关规定，将土地归还给国土部门再出让而偷逃税款。
（二）通过与外单位合作建房方式。一方出地，一方出资金，双方合作建房，房屋建成后双方按一定比例分配房屋，利用“以无形资产投资入股，参与接受投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定而偷逃税款。
（三）“拆一还一”回迁户未依成本价计税。房地产开发企业对老城区或旧有居民点采用原住户在“拆一还一”的基础上增加的面积依市场价或优惠价出售的方法取得土地使用权，对其进行开发。回迁时房地产开发企业对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而未计算并缴纳营业税。
（四）房地产开发企业以开发“经济适用房”、“廉租房”的名义取得土地，并按实际支付价款记入“无形资产--土地使用权”。然后设法改变土地用途，对土地重新进行评估增值。在对该土地进行开发时，以土地的评估价值全部转入开发成本，虚增开发成本。例如，我们在对某房地产开发公司土地使用税缴纳情况进行检查时，土地确认成交书上出让金额为3100万元，公司财务入帐土地成本为7000万元。经核实，7000万元为土地评估价。原是该公司股东以个人名义以3100万元从政府取得土地，后成立房地产开发公司，对该土地进行开发，以评估机构的评估价入帐为土地成本，虚增了开发成本。
（五）虚增前期工程费、公共配套设施费、基础设施费。房地产企业人为地增加项目的规划、设计、“三通一平”等费用；随意确定配套设施费的提取标准；将自行开发的办公用房、售楼部工程的建设成本也计入开发项目的开发成本中，从而增加开发成本，减少利润。
（六）开发商将未售出的房屋、商铺、车位等各种房产自用，未申报房产税；用于出租取得的收入不申报营业税及附加税款而偷逃税。如某公司将其开发未出售的商业层出租给一休闲会所，从事经营餐饮、娱乐休闲。双方协议每月租金为1.5万元，全年合计18万元。年终时，该公司以租金抵顶在该休闲会所的消费，将收取的租金借记“应收帐款” ，贷记“内部往来”；在会所发生消费时借记“内部往来”，贷记“应收帐款”，两往来科目相抵冲，就隐匿了租金收入。
（七）房地产开发企业将开发的产品用于投资、抵债、作固定资产自用、职工福利等，只按成本价作为存货减少帐务，而未作视同销售不动产帐务处理的规定申报营业税及附加税。在对某房地产开发公司进行纳税检查时，检查人员在核实售楼部和财务部门的相关数据时，发现售楼部的商品房的结存数比财务部登记的结存数少了6套。经询问，财务人员解释，这6套住房用于抵顶施工单位的工程款，而未作销售处理。财务人员提供了该公司与施工单位签订的《抵债协议》，6套房协议售价为100.8万元。
（八）隐匿经营收入偷逃税款。
1、将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入。
2、将取得的商品房销售收入或取得的银行按揭购房款长期挂“预收账款”，或“应付账款”、“其他应付账款”等科目，不按规定申报缴纳营业税。
3、将购房者从银行取得的按揭收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。通过银行过渡账户集中转账，造成贷款的假象。
（九）在销售时以收据代替发票，甚至不开收据，或使用假发票、白纸条入帐等方法偷逃税款。
（十）房地产开发对借来的民间资金，未按规定代扣代缴借款人的个人所得税（利息所得）；对开发项目中签定的拆迁补偿合同、建设勘测合同、水电安装合同等，未按规定申报印花税。
二、房地产企业偷逃税的成因分析
（一）部分房地产开发商缺乏纳税意识。为了追求*5利润，获得更多收益，房地产商往往通过各种方式偷逃税款。
（二）财务核算不规范、财务人员政策水平低。多数房地产业的财务会计大多数是原来商业企业、工业企业方面财务人员，对过去从事会计业务和税收政策比较了解，但对现在的房地产开发企业相关的政策法规，企业会计制度，收入和成本费用的真实性、合法性、成本扣除规定等会计核算方式不熟悉、不了解。
（三）税收政策多、变化快。房地产业在诸多环节中共涉及营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、耕地占用税、车船使用税、契税等十几种税（费），政策多、变化快，有时在执行中缺乏可操作性。
（四）税务机关对打击房地产业涉税违法行为力度不够，客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先，税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少，自身也不具备收集相关信息的手段，无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次，税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低。
（五）涉税信息难以实现资源共享。部门之间协调配合缺乏合力，信息交换不够同步，税务管理部门无法对房地产开发项目从计划执行、合同签定、工程进度、销售收入、产权转移等环节进行全程监控。对银行办理个人购房按揭贷款的支付时间和数额难以及时掌握，致使大量税款无法及时入库。
（六）预售款票据使用不规范。大多数企业开发前期基本使用的是自印的收款收据，企业为了从自身的利益出发，对使用发票的管理不规范，削弱了“以票控税”的作用。
三、治理对策
（一）加大税法宣传力度。增强税法宣传的时效性。加大对房地产市场税收政策的宣传力度，利用印制宣传资料、宣传标语、税企恳谈会、送政策上门、纳税辅导上门、组织定期培训涉税业务、沟通征纳关系等方式，大力开展对房地产税收政策、办税流程、发票开具、涉税事项、申报受理、税款缴纳等方面进行有针对、有重点地宣传和咨询，增强房地产企业的纳税意识，营造房地产行业税收良好的征纳环境。
（二）加强与各部门间的合作，加强税源控管。税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。
（三）改进税收征管手段，提高管理效率。认真开展房地产税收税源摸底工作，切实做到项目清、房源清、税源清、资料齐，分工细、责任明确。一是对房地产开发企业进行全面清理，按行业、分类别建立征管台账，加强税务登记及项目登记的管理。二是强化内部管理，积极探索岗责体系、能岗体系、绩效评价体系，努力堵塞征管漏洞。三是管死发票开具关。严格要求房地产行业在向用户收取订金、预售房款时使用地税局的预收票据。
（四）强化对房地产行业的稽查，加大对房地产业偷逃税的惩处力度。建立房地产行业良好的纳税秩序，税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应采取针对性的措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择
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