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北京某房地产开发有限公司检查案例(一)
一、企业基本情况
（一）自然情况
该公司成立于xxxx年x月x日，经济性质为：其他有限责任公司，注册资金xxxx万元，法人代表XXX。经营范围为房地产开发；销售商品房；物业管理。注册地点：北京市TT区，在地税局缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等。
（二）纳税情况
该公司检查期间申报缴纳营业税30551526.69元，城市维护建设税2139724.98元，教育费附加916545.80元，个人所得税1078768.49元，印花税188389.62元，房产税1118108.28元，土地增值税3579124.76元，城镇土地使用税276636.24元，企业所得税32628695.64元。
二、纳税评估情况
该案件为市局专项检查案件，检查要求为：1、建议对该公司2009年1月1日至2010年12月31日在地税局缴纳的各税种进行全面检查。2、对该公司开具的发票进行全面检查。对该公司取得单笔发票票面金额在5万元以上的全部发票进行核实，该公司取得单笔发票票面金额在500万元以上的（含500万元），均要按照资金链、业务链逐一进行交叉稽核。
三、检查情况
检查组于2011年4月7日至2012年5月25日对该房地产开发有限公司 2009年01月01日至2010年12月31日缴纳地方各税的情况进行了检查。检查过程中采用的具体检查方法为实地检查、调帐及询问检查相结合的方式。
（一）营业税
该公司的营业收入为售房收入、销售车库收入和出租收入，分别记入“预收账款”科目、“其他应付款”科目和“其他业务收入”科目，预收账款科目又分为销售二期住房的“预收帐款-二期房款”，和销售以前一期拆迁房的“预收账款-个人拆迁款”两个二级子科目。经检查，该公司2009年1月-12月共计取得销售二期住房的“预收账款”330299324.00元，“其他应付款”108000.00元，“其他业务收入”3315654.00元，应纳税收入333722978.00元，应缴纳营业税16694148.90元，已缴纳营业税16648346.35元；2010年1月-12月共计取得销售二期住房的“预收账款”17413105.00元，“其他应付款”228000.00元，“其他业务收入”3107548.00元，应纳税收入20748653.00元，应缴纳营业税1037432.65元，已缴纳营业税1162415.79元。该公司2009年1月1日至2010年12月31日营业税应税收入354471631.00元，应缴纳营业税17723581.55元，已缴纳营业税17810762.14元。
另外，该公司在2009年取得了房屋回迁款11343693元，这笔收入与2001年至2008年期间取得的一期、三期房屋回迁款超过成本价部份收入243471598.03元，合计254815291.03元，于2009年7月一次申报缴纳营业税共计12740764.55元。
经抽查检查，暂未发现问题。
（二） 城市维护建设税及教育费附加
该公司城市维护建设税适用税率为7%，教育费附加率为3%。2009年1月-2010年12月该公司的售房收入、销售车库收入和出租收入应缴纳营业税17723581.55元，应缴纳城市维护建设税1240650.71元，已缴纳城市维护建设税1247871.46元；应缴纳教育费附加531707.45元，已缴纳教育费附加534322.86元。
另外，对2001年至2009年期间该公司收取的一期、三期房屋回迁款超过成本价部分的收入，该公司2009年7月一次申报缴纳营业税12740764.55元，缴纳城市维护建设税891853.52元，缴纳教育费附加382222.94元。
经抽查检查，暂未发现问题。
（三） 个人所得税
2009年1月-2009年12月，该公司发放补充医疗保险13940元，未并入工资薪金代扣代缴个人所得税，工资及补充医疗保险合计发放2267118.45元，应代扣代缴个人所得税596230.46元，已代扣代缴个人所得税594377.7元，少代扣代缴工资薪金类个人所得税1852.76元；2010年1月-2010年12月该公司发放补充医疗保险35550元，未并入工资薪金代扣代缴个人所得税，工资及补充医疗保险合计发放2150848.19元，应代扣代缴个人所得税489217.05元，已代扣代缴个人所得税484390.79元，少代扣代缴工资薪金类个人所得税4826.26元。
2009年1月-2010年12月该公司发放补充医疗保险49490元，未并入工资薪金代扣代缴个人所得税，共计发放工资及补充医疗保险4417966.64元，应代扣代缴个人所得税1085447.51元，已代扣代缴个人所得税1078768.49元，少代扣代缴工资薪金类个人所得税6679.02元，违反了《中华人民共和国税收征收管理法》第四条第三款、《中华人民共和国个人所得税法》第二条*9项、第八条、《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条*9款*9项的相关规定。
（四） 土地增值税
该公司2009年1月-12月共计取得销售二期住房的“预收账款”329979865.00元，“其他应付款-车库”108000.00元，适用税率1%，应预缴土地增值税3300878.65元，已预缴土地增值税3339148.99元；该公司2010年1月-9月共计取得销售二期住房的“预收账款”14066618.00元，“其他应付款-车库”228000.00元，适用税率1%，应预缴土地增值税142946.18元， 2010年10月-12月共计取得销售二期住房的“预收账款”3346487.00元，适用税率2%，应预缴土地增值税66929.74元，该公司2010年共计应预缴土地增值税209875.92元，已预缴土地增值税239975.77元。
该公司2009年1月-2010年12月共计取得销售二期住房的“预收账款”347392970.00元，“其他应付款-车库”336000.00元，应预缴土地增值税3510754.57元，已预缴土地增值税3579124.76元。
经抽查检查，暂未发现问题。
（五） 房产税
该公司存在项目中的裙房、会所、车库、地下人防投入使用，未按照规定缴纳房产税的情况。按照账面记载， 2009年3月投入使用部分的已完工开发成本为127928848.56元，应缴纳房产税537301.16元，已缴纳房产税128123.24元，少缴纳房产税409177.92元；该公司2009年9月投入使用部分的已完工开发成本为119089186.17元，应缴纳房产税500174.68元，已缴纳房产税128123.24元，少缴纳房产税372051.34元；该公司2010年3月投入使用部分的已完工开发成本为114658456.82元，应缴纳房产税481565.52元，已纳房产税128123.24元，少纳房产税353442.28元；该公司2010年9月投入使用部分的已完工开发成本为115248246.81元，应缴纳房产税484042.64元，已纳房产税128123.24元，少纳房产税355919.40元；该公司2009-2010年共计少缴纳房产税1490590.95元。
由于少缴纳税款超过十万元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第
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