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北京某房地产开发有限公司虚假申报少缴企业所得税案(一)
案件导读：国家税务总局根据房地产开发企业所得税申报计算的特殊性，2006年和2009年先后出台了两个31号文件，皆在规范企业所得税计算和保证国家税款及时足额征收。本案中房地产开发公司为逃避缴纳所得税，不按税法规定申报销售收入和成本费用，大量虚假发票列支成本，虚假申报，造成大量税款流失。税务检查人员成功查办案件，追缴税款数千万元。案例分析了房地产开发企业在企业所得税申报缴纳中存在的问题，通过重新计算销售收入、成本费用、所得税等项目，对国税发【2009】31号文的理解和操作做了详细解读。
一、案件背景情况
分局接到举报反映“某房地产开发有限公司未按规定缴纳企业所得税”，没有提供其他线索。分局指定检查组立案检查，检查期间为2006年1月-2009年12月。
该房地产开发有限公司成立于20xx年x月，内资企业，主要从事房地产开发及商品房销售业务，经发展和改革委员会批准立项，项目为WWW镇村民自住周转楼工程，并于2005年10月开始开发，当年底开始销售，该公司把项目命名为QQ小区，项目包括一区、二区、三区及9号非配套公建楼，并于2006年年底前陆续完工，总建筑面积201109.97平米，其中可售面积163499.6平米，不可售面积37610.37平米。
该公司检查期间缴纳营业税24077055.86元，城市维护建设税913639.79元，教育费附加565563.7元，企业所得税33896元。
二、检查过程与检查方法
（一）检查预案
检查组借助征管系统的申报数据对该公司的各税种进行初步了解，并根据举报线索对企业所得税申报表的各项数据做了概括分析，决定重点在三个方面进行审核：一是全面检查所有在地税缴纳的税种；二是审核收入的组成，包括开发产品的销售收入、其他业务收入、营业外收入等；三是成本费用部分，包括成本费用构成的真实性、列支凭证的合法性、成本费用与收入的配比等；
（二）具体检查方法
2010年1月4日，检查组开始对该公司进行纳税检查，并调取了2006年1月至2009年12月的账簿、凭证、历年审计报告和企业所得税申报表等资料，准备开展全面审核，并重点对企业所得税进行检查。
1、营业税、城建税及教育费附加
该单位2006年1月至2009年11月的收入包括售房收入和房屋租金、办证费收入，分别在“预收帐款”科目、“其他业务收入”科目记载。经对该单位的账簿、凭证等资料审核：
在2006年1月至2009年11月共计取得收入337820797.07元，应缴纳营业税16876034.1元、城市维护建设税843801.71元、教育费附加506281.02元，实际缴纳营业税24077055.86元，城市维护建设税913639.79元，教育费附加565563.7元。
2、个人所得税
该单位2008年1月至2009年11月期间支付员工工资薪金未代扣代缴个人所得税。共计发放工资薪金1152499.5元，未代扣代缴个人所得税15543.5元。
3、房产税
该单位1998年购入办公楼，共计三层，在固定资产帐簿中记载，房屋原值3220644元，2008年应缴纳房产税27053.41元，实际缴纳21840元，少缴纳5213.41元，滞纳金1631.8元；2009年应缴纳已缴纳27053.41元。
4、企业所得税
*9步，检查组按照逆差法，首先从财务报表、申报表入手，分析评估企业申报所得额的可信性。以下是一张该公司年度所得税申报表：
中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）
税款所属期间：2008年 01月 01日至 2008年 12月 31日
纳税人名称： 北京某房地产开发有限公司
纳税人识别号： 略 金额单位：元（列至角分）
类别 行次 项目 金额
利润总额计算 1 一、营业收入（填附表一） 14,025,760.85
2 减：营业成本（填附表二） 40,354,810.70
3 营业税金及附加 757,391.08
4 销售费用（填附表二） 198,772.50
5 管理费用（填附表二） 3,034,232.30
6 财务费用（填附表二） 978.50
7 资产减值损失
8 加：公允价值变动收益
9 投资收益
10 二、营业利润 -30,320,424.32
11 加：营业外收入（填附表一）
12 减：营业外支出（填附表二） 520,351.73
13 三、利润总额（10＋11－12） -30,840,776.05
应纳税所得额计算 14 加：纳税调整增加额（填附表三） 2,805,152.17
15 减：纳税调整减少额（填附表三）
16 其中：不征税收入
17 免税收入
18 减计收入
19 减、免税项目所得
20 加计扣除
21 抵扣应纳税所得额
22 加：境外应税所得弥补境内亏损
23 纳税调整后所得（13＋14－15＋22） -28,035,623.88
24 减：弥补以前年度亏损（填附表四）
25 应纳税所得额（23－24）
应纳税额计算 26 税率（25%）
27 应纳所得税额（25x26） 0.00
28 减：减免所得税额（填附表五）
29 减：抵免所得税额（填附表五）
30 应纳税额（27－28－29） 0.00
31 加：境外所得应纳所得税额（填附表六）
32 减：境外所得抵免所得税额（填附表六）
33 实际应纳所得税额（30＋31－32） 0.00
34 减：本年累计实际已预缴的所得税额
35 其中：汇总纳税的总机构分摊预缴的税额
36 汇总纳税的总机构财政调库预缴的税额
37 汇总纳税的总机构所属分支机构分摊的预缴税额
38 合并纳税（母子体制）成员企业就地预缴比例（本行填写百分数，例如：XX%）
39 合并纳税企业就地预缴的所得税额
40 本年应补（退）的所得税额（33－34） 0.00
附列资料 41 以前年度多缴的所得税额在本年抵减额
42 以前年度应缴未缴在本年入库所得税额
纳税人公章： 代理申报中介机构公章： 主管税务机关受理专用章：
经办人： 经办人及执业证件号码： 受理人：
申报日期： 年 月 日 代理申报日期： 年 月 日 受理日期： 年 月 日
查看附表记载，其中营业收入由销售开发产品收入构成，而营业成本则为销售开发产品的成本。从这两项的金额来看，2008年公司营业成本远远高于营业收入，达到2,600万元之多，从逻辑关系来看，项目单位面积的销售均价为5000元，而根据报表显示匹配的单位面积工程成本却达到17263.15元，明显不合理。
第二步，分析企业所得税申报情况。
据统计，检查期间，公司申报的销售收入、销售成本、所得税之间存在如下关系：
2006年 2007年 2008年
销售收入 0 182095781.14 14,025,760.85
销售成本 0 184114097.40 40,354,810.70
缴纳企业所得税 33,896.00 0.00 0.00
表内2006年缴纳的所得税是由于其他业务收入、支出的计算产生的，与销售无关；而2007年、2008年两个年度则列支了大量成本，没有企业所得税。
第三步，审核计算企业所得税计税收入。
该公司取得预售收入在“预收账款”科目核算，账面记载为2006年取得售房收入137598226.36元，同时起初余额为2005年已销售未缴纳税款结转到本年度27693759元，2007年取得售房收入148291923.24元，2008年取得售房收入14025760.85元，三年合计共299915910.45元。
项目竣工情况审核结果如下：2006年12月一区、二区竣工验收，三区于2007年8月完成了竣工验收，9号非配套公建楼于2008年12月竣工验收。
根据所得税收入确认原则，检
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