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北京市某房地产开发集团案例(一)
一、企业基本情况
（一）自然情况
北京市某房地产开发集团xxxx年x月x日成立，注册资金xxxx万元，经营范围：一般经营项目；房地产开发；物业管理。
（二）纳税情况
该公司在地税缴纳的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、印花税，房产税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、车船使用税等。
（三）项目情况
该公司检查期内涉及的项目为项目一、项目二、项目三、项目四。
（1）项目一
该项目位于北京市xx区，为商业配套项目。2006年立项，2008年01月12日取得该项目的商品房预售许可证，2008年9月27日竣工验收，2008年10月13日取得房屋所有权证。
该项目占地面积15198.97平米，总建筑面积28162.59平米，其中商业用房建筑面积22338.14平米，车位建筑面积1113.45平米，人防建筑面积4711平米。
该项目总可售面积为23451.65平米，为商业用房262套及车位面积。该公司2009年将其中3166.16平米出租，取得租金收入，截至2010年底，该项目全部销售完毕。
该项目于2010年进行了土地增值税汇算清缴工作，已清算完毕。
（2）项目二：
项目二于1995年一期开工，于1999年11月补办立项等手续。小区于2004年全部开发。总计建筑面积161213平米。检查期内该项目销售了部分尾房。
（3）项目三：
项目三于1994年3月立项，1994年4月一期开工，1995年开始销售。一期建筑规模：建筑总面积204540平米。总计建筑面积391515平米。小区于2003年全部开发，检查期内该项目销售了部分尾房。
（4）项目四
该项目2003年立项，同年取得该项目的建筑工程规划许可证；2004年6月18日取得商品房预售许可证，并开始销售，2004年11月竣工验收并办理入住。2009年之前已全部售完。
该项目于2010年进行了土地增值税汇算清缴工作，已清算完毕。
二、检查情况
检查组于2011年4月7日开始，对该公司2009年1月1日至2010年12月31日的纳税情况进行检查。检查过程中采用实地检查、调账检查的方法。
通过检查该单位的项目情况等信息与账簿数据进行核实比对，对该单位各地方税种进行了重点核查。具体检查情况如下：
（一）营业税及附加
该公司收入主要为房地产销售收入，计入预收账款及主营业务收入科目，另有部分租金收入和营业外收入，计入其他业务收入及营业外收入科目。该公司城建税在郊区一、城区一及郊区二缴纳，郊区一、城区一适用税率为7%，郊区二适用税率为5%。教育费附加适用税率3%。
检查组通过检查该公司帐簿，发现该公司2009年有一笔贷款利息收入16000元，该公司记入了营业外收入，未缴纳营业税及附加。2010年共有922.20元收入，未缴纳营业税及附加，其中违约金822.20元，该公司记入了营业外收入，未缴纳营业税及附加。另外有100元营业收入未缴纳营业税及附加，该公司存在应缴未缴营业税及附加，未按规定时限缴纳营业税及附加的情况。
经检查，该公司2009年取得计税收入合计39633298.30元，应纳营业税1981664.92元，已纳营业税1980864.92元，应缴未缴营业税800元；应缴纳城建税99650.70元，已纳城建说99610.70元，应缴未缴城建税40元；应缴纳教育费附加59449.95元，已缴纳教育费附加59425.95元，应缴未缴教育费附加24元。
2010年取得计税收入合计187927298.68元，应纳营业税9396364.93元，已纳营业税9396318.82元，应缴未缴营业税46.11元；应缴纳城建税469818.26元，已纳城建说469815.95元，应缴未缴城建税2.31元；应缴纳教育费附加281890.95元，已缴纳教育费附加281889.57元，应缴未缴教育费附加1.38元。
（二）个人所得税
该公司目前有员工约60人，工资构成由基本工资构成，个人所得税由公司代扣代缴。
检查组抽查了该公司2个月的工资表，对应付工资、管理费用等科目进行了重点核实，并审核了该公司纳税扣除情况，未发现重复发放及扣除超标的情况。
经检查，该公司2009年发放工资1335773.56元，应代扣代缴个人所得税28099.74元，已代扣代缴个人所得税28099.74元；2010年发放工资1890044.00元，应代扣代缴个人所得税51482.70元，已代扣代缴个人所得税51482.70元。
经检查暂未发现问题。
（三）房产税
检查组检查了该公司固定资产及在建工程科目，对该公司自有房产的使用情况进行了核实。
该公司办公用房为自有房产，房产原值46270487元，另有一处房产，房产原值700000元。已缴纳房产税。
经检查，该公司将自己开发的项目房产项目一出租，收取租金，未按规定缴纳房产税，存在未按规定缴纳房产税行为。
该公司2009年应缴纳房产税523296.50元，已缴纳房产税394552.10元，少缴纳房产税128744.40元；2010年应缴纳房产税409802.42元，已缴纳房产税394552.10元，少缴纳房产税15250.32元。
（四）城镇土地使用税
检查组对该公司将自有房产及开发项目的未出售部分，进行了核实，计算城镇土地使用税。
经检查该公司检查期内，将自有房产以及项目一、项目四计算缴纳了城镇土地使用税。项目二、项目三未缴纳城镇土地使用税，存在未按规定缴纳城镇土地使用税的行为。
该公司2009年应缴纳城镇土地使用税62233.66元，已缴纳城镇土地使用税60023.20元，应缴未缴城镇土地使用税2210.46元；2010年应缴纳城镇土地使用税39095.84元，已缴纳城镇土地使用税39015.19元，应缴未缴城镇土地使用税80.63元。
（五）印花税
检查组抽查检查了该公司30份各类合同，目前暂未发现问题。
（六）企业所得税
该公司企业所得税为查账征收。
1、收入
该公司检查期内的收入由主营业务收入、其他业务收入以及营业外收入构成，主营业务收入由该公司开发的4个项目构成。
该公司2009年取得主营业务收入37616486.00元，其中项目一31375673.00元，项目二1257595.00元，项目三4982846.00元，项目四372.00元。取得其他业务收入1589047.10元，取得营业外收入87014.30元。
2、成本及费用
该公司成本由主营业务成本以及营业外成本构成，主营业务成本由该公司开发的4个项目的成本构成，每个项目均为一个单独的成本对象。经检查暂未发现问题。
检查组检查了该公司管理费用，财务费用等科目，对该公司业务招待费、职工福利费、广告费等扣除项目的计算比例进行了检查，暂未发现问题。
经检查，该公司检查期内存在应缴未缴营业税及附加，房产税，城镇土地使用税的情况，应调增相应的主营税金及附加、管理费用，调减应纳税所得额。
经检查暂未发现问题。
（七）发票检查
该公司2009年领购销售不动产业发票250份，开具76份，开具金额40036038.00元，退票51份，退票金额28936847.80元；领购服务业发票50份，开具5份，开具金额1341030.73元，退票1份，退票金额1267717.00元。
2010年领购销售不动产业发票350份，开具325份，开具金额218221945.00元，退票51份，退票金额5527
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