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房地产企业偷逃税的主要手段(一)
随着我国住房制度改革的深入以及人们生活水平的不断提高，农村人口城市化的加快，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出。房地产行业已经成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但由于种种原因，房地产开发企业偷逃税情况比较严重，已经成为税务部门日常管理的难点和社会关注的热点......
一、房地产企业偷逃税现象严重
自国家实行土地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比，我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计，1998～2003年，我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25%和17%，而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快，但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4%左右，增长非常有限，这与近年来整个国民经济持续稳定增长，房地产业迅速崛起壮大不协调。再从国家税务总局公布的“2006年度中国企业所得税纳税百强排行榜”看，竟然没有一家房地产企业入围。由此可见房地产行业发展与税收增长是严重失衡的。
房地产企业存在大量的偷逃税收问题。例如2003年南京市在房地产业税收专项检查中发现，被查的88户房地产企业有87户存在问题；偷逃税的房产企业竟然达九成以上。而且，令当地税务部门不解的是，多数开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。同样在2003年，北京市地方税务局对北京市房地产行业进行了专项检查，检查发现被查的58家企业中，96%存在问题。“这早就是一个公开的秘密！”杭州市某房地产企业副总不以为然表示，“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”由于房地产企业存在严重偷逃税款问题，国家税务总局下发的国税发[2005]12号文件，将房地产行业连续5年定为全国税收专项检查的重点，这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。
二、房地产企业偷逃税的主要手段
通过近年来对房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理，我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多，形式多样，常见的大致可归纳为以下几种。
（一）将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款
一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式，以房换地，不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要，抑或是拥有土地一方的利益需要，房地产企业与外单位签订联合建房协议后，用所建房屋换取土地，而所换价值不按规定确认销售收入，不按规定申报纳税。
二是房地产企业以商品房或门面房冲抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业，开发前期资金投入大，资金短缺严重，而建筑安装工程在承接建安工程时，为了顺利拿到所招投标项目，经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后，房地产企业就以相应等值的商品房或门面房冲抵建安工程款，以此抵免营业额，偷逃营业税、企业所得税。
三是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看，房地产开发企业在收取售房款之外，还收取部分代收代付或代垫款顶：如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由不进行纳税申报。
（二）通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款
按照建设部门的有关规定，房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大，则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司，这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质，这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后，进行虚假土地评估，虚增土地成本，一方面增大注册资本，提高资质，另一方面虚增土地成本直接记入开发成本，减少企业所得税税基。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假，虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行由税务征收部门或发票管理部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税提供了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃33%的企业所得税。
（三）采取“真借款、假按揭”偷逃税款
随着银行经营方式多元化的发展，金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力，采取假按揭的方式，通过收集个人身份证、户口簿搞假销售，或窜通购房者，虚抬房价搞假按揭，骗取银行贷款来弥补资金缺口，在账目处理上不记销售收入，而是作为长期借款记账，偷逃国家税款。
（四）利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款
随着经济发展，房地产开发企业也在向集团化方向发展，即房地产开发企业发展到一定程度后，利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司，使其成为控股公司或全资公司，然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建；将房地产的销售业务分离出去，经营其房产开发企业的代理销售业务、广告业务等；物业公司则代收房产开发公司一切价外费用，如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段，相互调控收入及利润，以达到偷逃税款的目的。
（五）人为造成账务核算混乱进行偷逃税款
其手段主要有以下几种：
一是不结转收入，不核算成本。房地产开发资金使用成本较高，应缴纳税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意。从近两年对庐阳区所辖房地产开发企业的调查、评估情况看，普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况，其中合肥祥源房地产开发有限公司涉及到的企业所得税税额达670万元。
二是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转，而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。 国税发[2006]31号文件明确了完工产品的三个条件，新的文件有效地遏制了企业故意延迟结转收入的现象。
三是利用行业特点，人为调整成本。房地产开发公司往往利用房地产项目开发时间长的特点，将几个开发项目不易区分的成本混在一起，设置一个“共同费用”账户，不按照权责发生制原则和配比原则结转经营成本，根据收入情况利用“共同费用”账户随意调整成本，形成 “明亏暗盈”，达到偷逃税款的目的。
（六）通过“预提费用”虚增成本偷逃税款
根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则，对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用，应按照税法有关规定，区别不同情况进行处理。但许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本：一是按照规定的*6限额计列各项费用，而不是按照实际支付金额计列相关费用；二是继续提取国家已取消的收费，形成应付而付不出的各项费用长期挂账，通过“预提费用”等往来账户记入开发成本，从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。
（七）利用内外资企业税收政策的不同少交税款
由于我国房地产税制采取了“内外有别，两套税制并存”的政策，主要表现在：对内资房地产企业开征企业所得税，而对涉外
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