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分类:会计实操培训
发表于:2022-03-20
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契税的六种纳税筹划方法例解

契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象,依据土地使用权、房屋的价格,向承受的单位和个人征收的一种税。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》(国税发[2004]137号)文件规定,契税由税务机关直接征收,并普遍适用于有应税行为的单位和个人。

在目前的经济生活中,涉及到转移土地、房屋权属的契税缴纳行为较多, 根据契税缴纳的税收政策进行纳税筹划,降低契税支出,日益为各方面纳税人所重视,现举例说明契税缴纳的纳税筹划方法。(以下所举各例中涉及到缴纳契税的税率为4%)

一、签订等价交换合同,享受免征契税政策

【例1】金信公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方公司,然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后,金信公司应缴纳契税=3000x4%=120(万元),南方公司应缴纳契税=3000x4%=120(万元)。

纳税筹划思路:根据《中华人民共和国契税暂行条例》及其《实施细则》规定:土地使用权、房屋交换,契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格差额,由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款,交换价格相等的,免征契税。

根据上述文件对于免征契税的规定,提出纳税筹划方案如下:金信公司与南方公司改变合同定立方式,签订土地使用权交换合同,约定以3000万元的价格等价交换双方土地。根据契税的规定,金信公司和南方公司各自免征契税120万元。

二、签订分立合同,降低契税支出

【例2】红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星化工公司,该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物,附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等,化肥生产车间总占地面积3000平方米,整体评估价为600万元(其中生产厂房评估价为160万元, 3000平方米土地评估价为240万元,其他生产厂房附属物评估价为200万元),月星化工公司按整体评估价600万元购买,应缴纳契税=600x4%=24(万元)。

纳税筹划思路:

根据《财政部 国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复》(财税[2004]126号)规定:

1.对于承受与房屋相关的附属设施(包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室,下同)所有权或土地使用权的行为,按照契税法律、法规的规定征收契税;对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的,不征收契税。

2.采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的,应按合同规定的总价款计征契税。

3.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的,按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的,适用与房屋相同的契税税率。

根据上述文件对于免征契税的规定,在支付独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物价款时不征收契税,由此提出纳税筹划方案如下:红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同,*9份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同, 销售合同价款为400万元, 第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等), 销售合同价款为200万元。经上述筹划,月星化工公司只就*9份销售合同缴纳契税,应缴纳契税=400x4%=16(万元), 节约契税支出8万元。

三、改变抵债时间,享受免征契税政策

【例3】金图公司因严重亏损准备关闭, 尚欠主要债权人明珠公司5000万元, 准备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税=5000x4%=200(万元)。

纳税筹划思路:根据《财政部 国家税务总局关于改制重组若干契税政策的通知》财税[2003]184号文件规定:企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后,债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税。

根据上述文件对于免征契税的规定,提出纳税筹划方案如下:明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间,先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产, 待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5000万元的土地抵偿债务,可享受免征契税,节约契税支出200万元。

四、改变抵债不动产的接收人,享受免征契税

【例4】华业公司欠石林公司货款2000万元, 准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元,石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税=2000x4%=80(万元)。

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