营改增后房产新项目应该交哪些税,关于这个问题一直被各位会计们所关注,本文整理了会计中与营改增相关的内容,一起来看看。
营改增后房产新项目应该交哪些税
答:营改增后房地产开发企业需要交哪些税?
一、取得土地环节
开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。
1、契税
应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%),广州为3%
2、印花税
应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率
印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%
二、建设开发环节
取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。
1、土地使用税
应纳税额=土地实际占用面积×适用税额
注:广州市规定,取得预售证后不再缴纳土地使用税,将商品房转为自用或出租的除外,其他地区注意当地规定。
2、印花税
常见的合同如下:
印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0。5%+建筑安装工程承包合同金额×0。3%+借款合同金额×0。05%
三、销售环节
取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。
1、增值税
增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。
注:《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,适用简易计税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。
3、土地增值税(预缴)
预缴税额=(预收款--预缴增值税税款)×预征率
预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%
4、印花税
印花税税额=商品房销售合同金额×5%
5、企业所得税
销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。
待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。
四、房产税“何时”缴纳
房产税全年税额分两次缴纳,纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外,在纳税人自愿的原则下,经申请,纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。
营改增后房地产开发企业新项目可以选择简易征收吗?
第一、施工单位签订合同内容为清包工,由甲方提供材料,乙方提供劳务,这种情况施工单位必须选用简易计税,开具3%的增值税普通发票;
注:清包工是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料,并收取人工费,管理费或其他费用的建筑服务。
第二、施工单位在签订合同中,承包工程中部分材料,主材甲方提供,施工单位可采用简易征收,开具3%普通增值税发票。举个例子,在总承包承包合同如果,施工单位包工包料,那么必须按照甲方要求开具专用增值税发票;如果其中钢材或者商砼材料由甲方提供,那么总承包单位就可以选择简易计税模式。
第三、建筑工程中的老项目,可以选择为简易计税。所谓老项目是指《建筑工程施工许可证》是在2016年4月30日(含)之前办理下来的,如果是建筑工程施工许可证未注明日期,则按照工程合同日期计算。
需求特别说明的是,施工单位一旦选用简易计税模式36个月内不能变更。此处36个月不能变更,是指该项目不能变更,其他项目不受影响。另外36个月是指自开工日期36个月内不能变更,超过36个月无论项目完工不完工还是可以变更的。
选择简易征收应注意事项
1、应携带税务登记证明,建筑劳务合同等资料,到税务机关作简易征收的备案;
2、简易征收方式一经认定,36月内不准变更;
3、选择简易征收的一般纳税人,其进项不能抵扣,只能开具征收率3%的增值税专用发票。
4、由于建筑行业的特殊性,选择简易计税要比一般计税税负低,缴税少。
营改增后整体上为企业减轻税负,但是对于施工单位来说,投标报价变更的更复杂了,需要全员懂财务,才能将营改增贯彻的更彻底!
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