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营改增后购入投资性房产的增值税怎么处理
答:根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第16号),以经营租赁方式出租不动产应注意:
1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报
一般纳税人出租其 2016 年 5 月 1 日后取得的不动产,适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照 3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
注意:这里的取得,包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。
2、小规模纳税人出租不动产。单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房),按照 5%的征收率计算应纳税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的,纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
4、不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的,纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
5、预缴税款的计算。出租不动产税率为11%,征收率为5%,预缴税款如下:
(1)纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的,按照以下公式计算应预缴税款:应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%
(2)纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的,除个人出租住房外,按照以下公式计算应预缴税款:应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%
案例:山东的甲公司(增值税一般纳税人)2015年6月30日购买了山西的一幢商务楼,当天即对外出租。该资产的买价为3000万元,相关税费20万元,预计使用寿命为40年,预计残值为21万元,预计清理费用1万元,甲公司采用直线法提取折旧。该办公楼的年租金为400万元,租期10年,合同约定租金年末结清。采用成本模式计量。2016年末商务楼的可收回金额为2330万元,假定出租该房产选择简易计税,2016 年12月公司其他业务的增值税应纳税额为25 万元。做出2015至2017年的分录。
解析:(单位万元)
1、2015年财税处理:
投资性房地产的入账成本=3000+20=3020
摊销额=[3020-(21-1)]÷40×6/12=37.5
收取租金:
借:银行存款 200
贷:其他业务收入 200
提取当年折旧:
借:其他业务成本 37.5
贷:投资性房地产累计折旧 37.5
计算应交营业税:
借:营业税金及附加 10(200×5%)
贷:应交税费----应交营业税 10
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