契税的纳税义务人、征税范围:
一、契税的定义:
1、契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象, 向产权承受人征收的一种财产税。
2、《中华人民共和国契税法》于 2020 年 8 月 11 日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议表决通过,并于 2021 年 9 月 1 日开始施行。
3、纳税人不动产转让业务涉及税种:
二、纳税义务人
1、契税的纳税义务人,是境内转移土地、房屋权属, 承受的单位和个人。
2、转移土地、房屋权属,是指下列行为:
A、土地使用权 出让。
B、土地使用权 转让,包括出售、赠与、互换, 不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
C、 房屋买卖、赠与、互换。
三、征税范围:6 项
征收契税的土地、房屋权属,具体为土地使用权、房屋所有权。
1、国有土地使用权出让。(出让方(政府自然资源主管部门)不交土地增值税,承受方缴纳契税。)
2、国有土地使用权转让(出售、赠与、互换方式)。(转让方应交土地增值税,承受方缴纳契税。)
3、房屋买卖 (转让方需交土地增值税,承受方缴纳契税。)
几种特殊情况视同买卖房屋:
A、以 作价投资(入股)、 偿还债务等应交付经济利益的方式转移土地、房屋权属的,参照土地使用权出让、出售或房屋 买卖确定契税适用税率、计税依据等。
B、 以自有房产作股投入本人独资经营的企业,免纳契税。
C、以 划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属的,参照土地使用权或房屋赠与确定契税适用税率、计税依据等。税务机关依法核定计税价格,应参照市场价格,采用房地产价格评估等方法合理确定。
D、买房拆料或翻建新房:买房人应首先办理房屋产权变更手续,并按买价缴纳契税。
4、房屋赠与
1、房屋的受赠人原则上要按规定缴纳契税。赠与方需缴纳土地增值税;承受方缴纳契税。
2、区分赠与和继承:
A、各种赠与不动产行为都是契税征税范围, 受赠方缴纳契税。
B、继承要加以区分:
a、 法定继承人继承土地、房屋权属, 不征收契税;
b、《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人,包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
c、非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为, 承受方缴纳契税。
5、房屋互换
房屋 等价互换不交契税。
6、下列情形发生土地、房屋权属转移的,承受方应当依法缴纳契税:
A、因共有不动产份额变化的。
B、因共有人增加或者减少的。
C、因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素,发生土地、房屋权属转移的。
例1:下列行为中,需要缴纳契税的有(BCD)。
A.等价交换房屋
B.中奖取得房产
C.买房拆料
D.抵债房屋
例2:下列房产转让的情形中,产权承受方免予缴纳契税的是(C)。
A.将房产赠与非法定继承人
B.以获奖方式承受土地、房屋权属
C.以自有房产投资入股本人独资经营的企业
D.以偿还债务方式承受土地、房屋权属