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房地产企业所涉及的税种(获取土地、开发及销售阶段)

分类:会计实务发表于:2022-12-29

一、获取土地阶段

税种: 印花税 契税 耕地占用税

1、印花税:以签订土地使用权出让合同金额按产权转移书据0.05%缴纳。

2、契税:土地出让价款乘以适用税率,现行契税适用税率3%-5%。

3、耕地占用税:获取土地使用权符合耕地条件的,以占地面积乘以税额一次性缴纳,不符合条件的不缴纳。

二、开发建设阶段

税种:印花税 城镇土地使用税

1、印花税:根据各类合同适用税率缴纳,如建安合同、技术合同、勘察设计合同等,税率为0.03%-0.05%。

2、城镇土地使用税:从取得的红线图次月起,根据实际占用土地面积乘以定额税率计算,按年计征分期缴纳。

三、销售阶段

税种: 印花税 增值税 城建税 教育费 企业所得税 土地增值税

1、印花税: 如签订商品房销售合同,按产权转移书据0.05%缴纳

2、增值税: 一般纳税人按销售额(不含税)9%

采用简易计税按销售额(不含税)5%

3、 城建税:增值税的7%

4、教育费附加:增值税的3%

5、地方教育费附加:增值税的2%

6、企业所得税:25%

增值税:房地产开发企业采取预收款方式销售房地产项目,收到的预收款按3%预征率预缴增值税,待项目全部竣工且办理结算后交房验收时按适用税率9%(一般纳税人)计算补交剩余增值税。

企业所得税:以预售收入乘以预计毛利率(预计毛利率在10%-30%之间),分季或分月计算出当期毛利额扣除相关费用(当期相应税金及期间费用),预缴企业所得税;项目完工后计算实际毛利,调整以前毛利,合并到其他项目计入当年损益计算纳税,待开发产品结算再进行调整。

土地增值税:实行预缴土地增值税制度,取得预售收入,按规定预征土地增值税,待项目全部竣工且办理结算后进行清算,多退少补。

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