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注册会计师《税法》预习：契税法

第八章 房产税法、城镇土地使用税法、契税法和耕地占用税法

知识点：契税法

（一）征税对象

契税征税对象具体包括以下五种具体情况：

1.国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）

国有土地使用权出让，受让者应向国家缴纳出让金，以出让金为依据计算缴纳契税。不得因减免土地出让金而减免契税。

2.国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）

土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）

几种特殊情况视同买卖房屋：

（1）以房产抵债或实物交换房屋：按房产现值（折价款）缴纳契税；

（2）以房产作投资或作股权转让（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）；

以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。

（3）买房拆料或翻建新房。

4.房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）

5.房屋交换（单位之间进行房地产交换应交土地增值税）

（1）以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。

（2）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，应缴纳契税。

（二）计税依据和应纳税额的计算

1.计税依据

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（3）土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；

（4）以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

（5）房屋附属设施征收契税依据的规定。

①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，按照合同规定的总价款计算征收契税。

②承受的房屋附属设施权属如果是单独计价的，按照当地适用的税率征收，如果与房屋统一计价的，适用与房屋相同的税率。

（6）对于个人无偿赠与不动产行为（法定继承人除外），应对受赠人全额征收契税。

2.应纳税额的计算

应纳税额＝计税依据x税率

（三）税收优惠

重点关注以下几项：

1.对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1％税率征收契税。

2.债权人（包括注销、破产企业职工）承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。

3.法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征收契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

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