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分类:注册会计师培训
发表于:2021-12-31
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注册会计师考试辅导:投资性房地产与自用房地产

公允价值模式下的投资性房地产与自用房地产转换处理的差异、原理分析:

1.投资改自用

借:固定资产    贷:投资性房地产成本

借或贷:投资性房地产公允价值变动    借或贷:公允价值变动损益

贷差=转换日公允价值-转换日账面价值=转换日公允价值-上年末公允价值=不超过12个月期间内的涨跌价

2.自用改投资

借:投资性房地产成本     累计折旧     固定资产减值准备     公允价值变动损益(借差)    贷:固定资产      资本公积其他资本公积(贷差)

【分析】这是为了防止上市公司虚增利润。上市公司为了维持股票市价,为了不被证监会停牌,经常会有调高利润的动机。自用转投资,转换日的公允价值可能高出账面价值巨大的差额,因为自用房地产可能是、前购建的,当时的市价很低,经过一二十年的涨价,房地产的市价可能翻了好几倍。上市公司完全可能在需要调高利润的时候,把自用房地产转为出租。适当的时候,还可以再把它转换回来,为了堵住这个口子,所以会计准则规定,转换收益不能计入公允价值变动损益,而计入资本公积。

当然,如果企业把这栋楼卖掉,那么原来计入资本公积的差额可以转为收益。比如说,甲企业年末把这栋办公楼卖掉,那么,卖楼的时候要把资本公积万转为其他业务利润。但任何一家企业不可能天天卖楼,所以卖楼的操作空间就很小了。

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