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注会考试《税法》辅导：第八章(5)

(二)对于存量房地产转让，可扣除：

1.房屋及建筑物的评估价格。

旧房及建筑的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

重置成本的含义是：对旧房及建筑物，按转让时的建材价格及人工费用计算，建造同样面积、同样层次、同样结构、同样建设标准的新房及建筑物所需花费的成本费用。

评估价格=重置成本价×成新度折扣率

2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

3.转让环节缴纳的税金。

【例题3】 某国有企业5月在市区购置一栋办公楼，支付价款万元。5月，该企业将办公楼转让，取得收入0万元，签订产权转移书据。办公楼经税务机关认定的重置成本价为12 000万元，成新率70%.该企业在缴纳土地增值税时计算的增值额为(　)。()

A.400万元　　 B.万元　　C.万元　　D.200万元

【答案】B

【解析】转让旧房及建筑物时，计算土地增值额可以扣除的项目有3项：(1)房屋及建筑物的评估价格=重置成本价×成新度折扣率=0×70%=(万元);(2)取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用，本题没有涉及;(3)转让环节缴纳的税金=(0-)×5%(1+7%+3%)+0×0.05%=115(万元)。增值额=转让收入-扣除项目金额=0--115=(万元)

P188新增：

1.凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的：

旧房及建筑物的评估价格，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。

计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年;超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

2.对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

3.对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以实行核定征收。

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