房地产企业虽然不是增值税纳税人，但有时却避免不了会取得一些增值税发票，诸如门窗、电梯、中央空调、零星采购等。甚至有的时候还收到过增值税专用发票，那么，房地产企业可以取得增值税专用发票并作为成本或费用扣除吗？是否存在潜在的风险呢？是不是必须换成普通发票才可以呢？笔者结合现行的税收法规分析如下，供大家参考。
一、现行税法并无禁止向非增值税纳税人开具增值税专用发票的强制性规定
房地产企业可否取得增值税专用发票并作为成本或费用在税前扣除，取决于对方向房地产企业开具增值税专用发票是否合规，按照现行的税收政策，不得开具增值税专用发票的情形主要包括如下几个方面：
（一） 《增值税暂行条例》的相关规定
《中华人民共和国增值税暂行条例》第二十一条规定，纳税人销售货物或者应税劳务，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：
1.向消费者个人销售货物或者应税劳务的。
2.销售货物或者应税劳务适用免税规定的。
3.小规模纳税人销售货物或者应税劳务的。
（二）《增值税专用发票使用规定》的相关规定
1.旧《增值税专用发票使用规定》 国税发[1993]150号[[全文失效] 第四条规定，下列情形不得开具专用发票：
（1）向消费者销售应税项目。
（2）销售免税项目。
（3）销售报关出口的货物、在境外销售应税劳务。
（4）将货物用于非应税项目。
（5）将货物用于集体福利或个人消费。
（6）将货物无偿赠送他人。
（7）提供非应税劳务（应当征收增值税的除外）、转让无形资产或销售不动产。
向小规模纳税人销售应税项目，可以不开具专用发票。
2.《国家税务总局关于修订〈增值税专用发票使用规定〉的通知》（国税发〔2006〕156号）第十条规定，商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分）、化妆品等消费品不得开具专用发票。
增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）需要开具专用发票的，可向主管税务机关申请代开。
销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。
（三）其他的规定
1销售自己使用过的不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产。
22008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人，销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产。
由此可见，销售货物用于非增值税应税项目，按照旧的《增值税专用发票使用规定》是属于不得开具增值税专用发票的范围，但新的《增值税专用发票使用规定》将此规定删除了，销售货物用于非增值税应税项目已不在禁止开具增值税专用发票之列，这样修改应该是为了简化管理，使纳税人更容易判断和掌握。
根据上述分析，房地产企业如果取得了增值税专用发票，只是不能去认证和进项抵扣，但是按照含税价作为成本或费用在税前扣除应该是没有问题的，不一定非得要换成普通发票才行。那么，是不是房地产企业就可以随意取得增值税专用发票了呢？下面继续分析：
二、房地产企业取得增值税专用发票会形成滞留票
由于房地产企业取得增值税专用发票后不会去国税局认证抵扣，这样就会造成专用发票销货方已申报纳税，而购货方超过180天未认证抵扣进项税，增值税计算机稽核系统内只有存根联数据而无相对应抵扣联数据而形成增值税专用发票滞留票。
滞留票问题曾一度成为税务机关监管的重点，因为有些一般纳税人存在滞留发票，目的是想偷漏税，隐瞒销售收入同时隐瞒抵扣发票，使税负从表面上看与正常公司相符，这就造成很多该抵扣的发票不去税局抵扣，造成发票滞留。所以，一旦发现滞留票，各地税局会要求存在滞留发票的公司必须对滞留的原因加以说明，同时也会对存在疑点的公司进行现场检查。虽然房地产企业并不是国税机关监管的重点，但滞留票的形成仍然会给税务机关纳税管理造成混乱，增加税务机关管理难度，还有可能招致协查，从这个角度讲，房地产企业取得专用发票并没有什么好处。
三、房地产企业取得增值税专用发票一旦发生退货会很难处理
根据《增值税专用发票使用规定》（国税发[2006]156号）规定，一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，购买方应向主管税务机关填报《开具红字增值税专用发票申请单》，申请开具红字专用发票。
主管税务机关对一般纳税人填报的《申请单》进行审核后，出具《开具红字增值税专用发票通知单》，《通知单》应与《申请单》一一对应。销售方凭《通知单》开具红字专用发票，在防伪税控系统中以销项负数开具。红字专用发票应与《通知单》一一对应。《通知单》一式三联，*9联由购买方主管税务机关留存，第二联由购买方送交销售方留存，第三联由购买方留存。《通知单》应加盖主管税务机关印章。
根据上述规定，如果发生退货需要购买方向主管税务机关填报《开具红字增值税专用发票申请单》，销货方才能开具红字专用发票冲减收入，由于房地产企业不是增值税一般纳税人，无法在国税增值税系统中提交《开具红字增值税专用发票申请单》，基本不能按红字操作流程处理，税务局也不能出具红字通知书。没有红字发票通知书，销货方不能开具红字发票冲减收入，就有可能要求购买方承担无法退还的增值税，这样就会引发纠纷或遭受经济损失。
而如果开具的是普通发票，根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第二十七条开具发票后，如发生销货退回需开红字发票的，必须收回原发票并注明“作废”字样或取得对方有效证明。
因此，若客户退货未能一起退回发票的，企业一般自行出具退货证明或退货协议，作为开具红字发票的证明即可开具红字发票。
综上所述，不管对于销货方还是购买方房地产企业，开具专用发票都是只有坏处没有好处，所以不建议房地产企业向销货方索要增值税专用发票，但如果偶尔不慎收取了个别增值税专用发票，也不要过于紧张，能换普通发票就换，不能换的话就正常入账即可，下次注意索取普通发票就行了。