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房地产开发企业的开发流程

分类:会计实务发表于:2018-10-08
  房地产开发企业的开发流程
  (1)注册成立公司
  成立公司,税务登记,开设账户;资本金注入公司,缴纳印花税。税收返还的优惠政策。
  (2)可行性研究论证
  对拟开发项目进行可行性论证,需做大量的前期调研及测算工作。
  可行性研究报告是未来项目开发的指导和标杆。
  (3)取得土地
  确定取得土地的方式(招拍挂、合作开发或者其他),是否有拆迁的过程,拆迁是政策性拆迁还是商业性拆迁,以及其中的会计核算和财税处理。
  (4)工程施工
  此阶段的工作主要包括成本核算、资金支付及平衡、筹资等。待工程开发到一定程度后,商品房取得《销售许可证》,可进行预售,从而产生增值税、土地增值税、企业所得税预缴的问题。另外还有融资问题。
  (5)工程竣工
  此阶段的主要工作是工程整体的成本核算及施工单位的结算工作。自持房产的转固等工作。
  (6)交房
  已售房屋收入、成本的结转,确认增值税销项税额(如为简易计税方法,则确认应缴纳增值税额),进行企业所得税纳税调整。销售到一定阶段后,涉及到土地增值税的清算问题。
  (7)股东分配利润
  股东分配利润方式(现金分配还是实物分配)以及涉及税金等。
  (8)公司注销
  税务清算,公司注销。
 

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