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土地增值税节税方法

分类:会计实务发表于:2023-03-16

土地增值是房地产企业的三大税种之一,通常占到税负三分之一,也是几个税种里面理解难度最大、变化最大的一个税种,所以有必要专门分析。

1、土地增值税

土地增值税,是单位或个人转让土地使用权、地上建筑物及附着物时,根据转让取得的增值额为课税对象征收的一种。征收土地增值税可以加大房地产的开发和交易调控力度,有助于抑制炒房行为,避免从房产交易中获得暴利;同时能增加国家的财政收入。

土地增值税=增值额×税率。

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目:取得土地使用权所支付的金额。开发土地的成本、费用。新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格。土地增值税实行四级超率累进税率,分别为30%、40%、50%和60%。房地产在转让过程中,产生高增值的多征税,低增值的少征税,没有发生增值额的不征税。

(一)增值额未超过扣除项目金额50%,土地增值税税额=增值额×30%;

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%;

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%;

(四)增值额超过扣除项目金额200%土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

园区开发税种中土地增值税相对比较复杂,在土增税难以准确计算的情况,企业一般按照预收款或开具发票金额,预缴1%~3% 的土地增值税;比如江苏省规定:南京市、苏州市市区(含工业园区)普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率分别为:2%、3%、4%;其他地区普通住宅、非普通住宅、其他类型房产的预征率均为2%。

2、如何节税

企业转让土地必须缴纳土地增值税,不能逃避任何纳税责任,但可在政策和法律的范围内进行合理节税。

首先要确认收入,这个相对比较明确,但也可以通过适当规划来分拆收入,因为土地增税税率高,其他收入缴税的费率低,比如有的收入可以分为销售服务收入或会员咨询费。

其次重点是如何计算扣除项目。以下费用可以扣除:①取得土地使用权产生的成本;②房地产开发成本;③房地产开发费用;④与转让房地产有关的税金;⑤财政部规定的其他扣除项目。这里面可以将管理和财务费用进行统筹。

再则,要关注临界点。一方面考虑提高销售价格带来的收益,另一方面考虑降低销售价格带来的税收优惠,对两者进行综合权衡,从而选择最优方案。

符合清算条件后,再按照实际销售额、扣除项目等数据,计算并补缴其余部分的土地增值税。如果清算后补缴的土地增值税金额较大,适当延迟缴税时间,也是一种有效的节税途径。

另外房地产开发企业建造的商品房(不含已列入固定资产或作为投资性房地产的房屋),应按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。非房地产开发企业自建房屋,自房屋竣工之日起3年内(含)转让的,可按照转让新建房的政策规定缴纳土地增值税。这也给了园区操作空间,可选择按新建房或存量房缴纳土增税。

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